С вопросом наличия крыши над головой рано или поздно сталкивается, вероятно, каждый. Кто-то, разумеется, полагается на старую добрую аренду, однако всё больше жителей Чехии обзаводятся собственными жилищами. Один покупает первое под руку попавшееся; другой выбирает квартиру или дом своей мечты месяцами или даже годами. Но, вне зависимости от того, как долго мы квартиру выбираем или какова её цена, необходимо, когда уже всё оформлено и проштамповано соответствующими департаментами, решить вопрос налогов. Какие из них при покупке квартиры уплачиваются? И кто несёт ответственность за их законное перечисление в пользу государства?
Бремя покупателя
Приобретение квартиры в личную собственность не представляет с точки зрения налогов большую проблему. Если вы — покупатель, то вас напрямую не касается ни налог с перевода недвижимости, ни подоходный налог. А вот налог с недвижимости заплатить придётся. Налоговая декларация при этом подаётся не ежегодно, а лишь в момент принципиального изменения состояния объектов, находящихся в собственности (покупка, продажа, постройка объекта недвижимости).
Декларацию по налогу с недвижимости подаёт к 31 января соответствующего года и платит налог тот, кто является владельцем недвижимости к 1 января того же года. Если вы станете владельцем квартиры после 31 января, то в качестве нового хозяина подадите декларацию к 31 января будущего года. Но с оплатой налога спешить не требуется, время на это есть до конца мая. Чаще всего налогооблагаемой базой является цена покупная или ориентировочная (установленная экспертным заключением), причём предпочтение отдаётся более высокой стоимости. При торгах и аукционах основой налога на недвижимость всегда является цена продажи с молотка. В случае приобретения недвижимости путём финансового лизинга, а также перевода права владения по остаточной стоимости налог вычисляется исключительно на основе ориентировочной цены. Налогооблагаемая база округляется вверх до сотен крон, а сам налог – вверх на кроны. Ставка налога равна 3 процентам от налогооблагаемой базы. Налог, вычисленный на сумму менее 100 крон, не уплачивается, но налоговая декларация всё равно подаётся.
С подачей налоговой декларации можно опоздать на 5 рабочих дней, и при этом вас не постигнет санкция (после 5 дней минимальный штраф равен 500 кронам), а вот платить налог рекомендуется вовремя. В противном случае финансовый департамент вас «поставит на счётчик» исходя из процентов от просрочки. Если в течение следующего года ничего в вопросе собственности квартиры не изменится, то декларация не подаётся, но налог всё равно платится. Изменение тарифов или коэффициентов, необходимых для вычисления налога, сказывается на его размере, но не является причиной для подачи декларации.
Что касается кооперативной квартиры, то она не записана в кадастре недвижимости, поскольку собственник всего дома — кооператив. Его член является арендатором квартиры, имеющим право на пользование ею. Стало быть, налог с недвижимости он прямо не платит: последний приплюсован к арендной плате за жильё.
Хочешь продать – готовься платить
При продаже квартиры необходимо решить вопрос двух налогов: подоходного и по переводу недвижимости. Однако подоходный платится не всегда. От него доходы от продажи недвижимости освобождены, в частности, в следующих случаях: 1) если речь идёт о продаже семейного одноквартирного дома, квартиры, доли совладельца объекта недвижимости, в котором продавец непосредственно жил не менее двух лет перед продажей; 2) вышеуказанный 2-летний срок соблюдать не обязательно, если средства, полученные от продажи, используются для удовлетворения жилищных потребностей; 3) если период от приобретения квартиры до её продажи превысит пять лет.
В случае наследования 5-летний срок сокращается на период, в течение которого завещатель, который являлся прямым родственником или супругом (супругой) наследника, был владельцем нежвижимости. Следует обращать пристальное внимание на случаи, когда недвижимость включена (либо была включена) в состав имущества коммерческой фирмы. В этом случае освобождение от налога не действует в течение двух лет с момента вывода недвижимости из состава коммерческого имущества.
Налог на перевод недвижимости действует в случаях возникновения, аннулирования либо изменения права собственности на недвижимость. Данный перевод права собственности, за редкими исключениями, всегда является платным. Однако, в отличие от большинства других налогов, в данном случае облагается налогом не доход, но именно перевод имущества. Хотя данный налог платит продавец, но покупатель должен поинтересоваться, действительно ли его визави оплату осуществил. Дело в том, что покупатель является в данном случае гарантом-поручителем. Если речь идёт не о покупке недвижимости, а о её обмене, то налог совместно платят оба лица, причём за тот перевод, налог на который выше. Доли обоих в этом случае одинаковы. При переводе из совместного владения супругов или в него оба вносят одинаковые доли. Если речь идёт о долевом имуществе, то дольщики платят в соответствии с величиной своего „куска“ недвижимости. Покупатель, согласно закону, тоже может стать плательщиком этого налога. Так происходит в случае приобретения имущества, например, путём экзекуции, торгов, изъятия или же на основе результатов делопроизводства о неплатёжеспособности.
Налоговую декларацию по переводу недвижимости налогоплательщик подаёт в финдепартамент по месту нахождения недвижимости. Кто в действительности налог заплатит (продавец или покупатель) – в принципе, всё равно. На практике можно столкнуться с пунктом договора, согласно которому налог платит покупатель. Однако это ничего не меняет в том, что декларацию подаёт налогоплательщик, и налог нужно заплатить под его номером, данным при рождении, или коммерческим идентификационным номером. Налоговую декларацию нужно подать не позднее, чем до конца третьего месяца, следующего после месяца, в котором недвижимость была записана в кадастре недвижимости, или же было выдано подтверждение о приобретении с торгов, или же вступили в законную силу решение о приобретении права владения или договор о платном переводе недвижимости, которая не включена в кадастр недвижимости. Совместно с декларацией необходимо предоставить и заверенную копию договора или иного документа, который подтверждает право владения недвижимостью, а также экспертное заключение о стоимости. Налог на перевод недвижимости нужно заплатить в срок, действующий в отношении налоговой декларации.
Что касается кооперативной квартиры, её арендатор не может квартиру продать, но лишь перевести на иное лицо права и обязанности члена кооператива. А значит, и налог на перевод недвижимости в данном случае платить не надо.