Квартирные арендодатели могут существенно сэкономить.

Если вы, читатель, — достаточно состоятельный человек и можете позволить себе такой бизнес, как наличие свободной квартиры в Чехии и сдача её в аренду, то эти строки написаны именно для вас. Дело в том, что чешские жилищные арендодатели могут существенно сэкономить при выплате налогов.

На сбережение ваших средств оказывают большое влияние расходы, которые можно признать с точки зрения налогообложения. Налогоплательщик имеет две возможности: или предъявить фининспектору доказанные, то есть, действительные расходы, послужившие делу достижения, обеспечения и сохранения налогооблагаемых доходов, или же он использует форму фиксированных расходов в размере 30% от суммы «прихода». Комбинировать эти способы, увы, нельзя. Поэтому при заполнении декларации каждый налогоплательщик должен тщательно взвесить, что для него выгоднее.Арендатору, который использует вариант фиксированных расходов, не нужно ломать голову по поводу сбора или заполнения всяких бумажек. Никакие расходы ему в финансовом бюро не нужно  демонстрировать. В этом случае он обязан вести только регистрационные ведомости, касающиеся доходов, а также учёт дебиторских задолженностей, возникших в связи с арендой. Какой способ учёта он выберет — исключительно его частное дело. В фиксированной 30%-ной суммезаключены все расходы, сделанные в связи с достижением арендных доходов; сверх этого процента нельзя присовокупить к расходам уже ничего иного.

Расходы «по факту», или Две большие разницы

Если же сдача в аренду связана с большими расходами, то выгоднее показывать расходы в полном размере. В этом случае полезна будет каждая статья расхода, позволяющая снизить налогооблагаемую базу. Вот, к примеру, чешское налоговое законодательство, различает ремонт, который есть налоговый расход, и техническую валоризацию (увеличение стоимости объекта недвижимости), которая таковым расходом не признаётся. Последнюю нельзя поместить в расходы непосредственно; это можно сдлеать лишь посредством амортизационных отчислений. Некоторые налогоплательщики поэтому стремятся действительности немного «поспособствовать» и ремонтные работы себе «пририсовать». Финансовые бюро, которые на этом собаку съели, об этом знают и решительно не удовлетворятся тем, что на фактуре написано «ремонт». Решающим является действительное содержание проведённых работ, которые финбюро должно проверить. При этом бремя предоставления доказательств всегда ложится на плечи налогоплательщика. Могут пригодиться, например, строительная документация, договоры по исполнению работ, заключения экспертов, показания свидетелей, фотодокументация и так далее.

Ремонт есть устранение частичного физического износа или повреждения и приведение объекта в прежнее или эксплуатационное состояние. Под ремонт подпадает замена старых дверей, полов,  электропроводки и так далее. Сюда же относится и замена прежних материалов, составных частей или технологий. Например, замена деревянных окон в квартире на пластиковые — это ремонт, но только в том случае, если сохранены изначальные размеры окна и количество слоёв стекла. В иных случаях речь идёт о технической валоризации. К числу операций, связанных с нею, относятся, к примеру, работы по возведению кирпичной кладки в сантехническом и кухонном блоках панельных квартир, укладка полового кафеля, установка душевой кабины и так далее. В случае с кооперативными квартирами налоговым расходом являются средства, потраченные на мелкий ремонт и техническое обслуживание квартиры.

Как быть с квартирной «начинкой»

При оснащении-обставлении квартиры с точки зрения налоговых расходов важен замысел собственника: на сколь длительный период он собирается квартиру сдавать (постоянно, на длительный срок или же в течение ограниченного времени), клиентам какого рода, а также, является ли предметом договора аренды сдача квартиры с обстановкой.Если арендодатель хочет включить купленное оборудование и предметы обихода в налоговые расходы, он должен помнить о важном правиле игры: отдельно купленная вещь не должна стоить больше 40 000 крон. Если сумма будет выше, а данная вещь имеет срок использования более года, то речь уже идёт о материальном имуществе, которое в расходы удастся включить только посредством амортизационных отчислений. Вот пример: Госпожа Иванова переехала к сыну в провинцию, а свою частную квартиру решила сдать в долгосрочную аренду. Для этого она купила: «стенку» (21 000 крон), «мягкий» уголок (25 000 крон), журнальный столик (3 500 крон), телевизор (8 500 крон) и ковёр (7 000 крон). Хотя в целом она потратила 65 000 крон, тем не менее, всю сумму было можно по итогам 2009 года поместить в налоговые расходы. Каждая отдельно купленная вещь вписалась в лимит 40 тысяч.

30 лет спустя, или Время делать амортизационные отчисления

Обстановка и оборудование квартиры, жёстко-конструкционно связанные с постройкой, являются её неотъемлемыми частями. Их стоимость неразрывно «вливается» в так называемую ввлжную, базовую цену квартиры. Если же это оборудование установлено дополнительно, то оно считается техническим увеличением стоимости.Инструкция Минфина Чехии D-300 приводит примеры того, что считается неотъемлемой частью строительных конструкций. К ним относятся, например:

• внутренние линии электропроводки включая потолочные и настенные светильники;
• оборудование, связанное с постройкой (клозеты, ванны, умывальники, раковины, батареи, кухонные плиты, вытяжки, водонагреватели, бойлеры, электрополотенца)
• встроенная мебель
• облицовка стен и потолков включая натяжные потолки
• оконные рамы, решётки, рулонные шторы, жалюзи, тенты.

Здесь есть важное исключение, которое для арендодателей выгодно с точки зрения налогов: если расходы по технической валоризации за налоговый период не превысят 40 000 крон, то их можно предъявить в расходах непосредственно. В противном случае это чистая техническая валоризация, повышающая вводную цену. В налоговые расходы эти инвестиции могут попасть только в форме  амортизационных отчислений. Но тут необходимо помнить, что квартира относится к 5-й группе таких отчислений с 30-летним периодом их проведения. Впрочем, замена упомянутого оборудования считается ремонтом, который можно внести в расходы в момент оплаты: например, новые жалюзи, новая раковина, батареи водяного отопления и так далее.

С кухонным боксом — поосторожнее

Специфическим налоговым «твёрдым орешком» бывает оценка оснащения кухни. Конкретно речь идёт о том, можно ли кухонный бокс, в который вмонтированы отдельные приборы, агрегаты и иное оборудование, считать отдельной движимой вещью, или же комплектом движимых вещей, или же речь идёт о части строения. Поскольку на рынке существует множество типов этих боксов в разном исполнении, что касается величины, технологий, использованных материалов и оснащения приборами, нельзя дать на этот вопрос универсальный ответ. Однако, если кухонная «линия» жёстко связана с постройкой, а отдельные приборы-потребители или агрегаты функционально подсоединены к источникам газа, воды, электричества, слива отходов, вытяжки, то в этом случае мнение Минфина однозначно: речь идёт о неотъемлемой части постройки.Тут, опять-таки, действует упомянутое правило: замена отдельных частей кухонных боксов, например, смесителя или раковины, являются прямым налоговым расходом, то есть, считаются ремонтом.  Например, верхние кухонные шкафы жёстко прикреплены к стене; шкафы нижние соединены между собой рабочей кухонной доской, в которую встроены раковина и смеситель, которые жёстко соединены со зданием посредством привода воды и канализации. Следовательно,  встроенная кухонная „линия“ с раковиной и водопроводным смесителем – часть жилой постройки.

В отличие от неё, самостоятельной движимой вещью может быть, например, холодильник или микроволновая печь, даже если они являются элементами бокса.

Ремонт, да не тот

Ещё один интересный налоговый вопрос — долгосрочная авансовая предоплата. Часто её называют взносом в ремонтный фонд, который вносят владельцы квартир, будучи членами SVJ (общества хозяев квартир), то есть, совладельцами совместных частей дома или мест общего пользования. Так вот, эта сумма не относится к налоговым расходам. Данный платеж представляет собой аванс на финансирование деятельности в будущем. Минфин Чехии исходит из того, что в момент этого платежа нет гарантии того, что деньги будут действительно использованы на ремонтные работы (например, восстановление лифта, крыши и так далее) или же на техническую валоризацию объекта недвижимости (например, утепление дома). Нет гарантии и того, что в момент затраты этих средств на ремонт, например, через несколько лет, владелец будет ещё сдавать квартиру в аренду. Расходы на ремонт совместно используемых частей дома непосредственно не связаны собственно с квартирой. С другой стороны, бесспорно, что арендная плата за квартиру будет установлена таким образом, чтобы она эти расходы (хотя бы частично) покрывала; да и сам арендатор не может использовать квартиру саму по себе, в безвоздушном пространстве. Поэтому данные расходы можно принять во внимание при налогообложении доходов от сдачи в аренду. Но с точки зрения налогов можно признать лишь действительный расход, а именно – за налоговый период, в течение которого ремонт был проведён и оплачен. Основанием должна быть расчётная ведомость SVJ, где будет сказано, какой именно расход касается конкретного владельца.

Делайте ваши взносы

Ещё один спорный момент при начислении налогов – взносы, которые платит квартировладелец на управление домом и земельным участком. На практике они включают в себя, например, расходы на страхование дома, контрольные проверки газовых разводов, приборов пожаротушения, административные взносы, вознаграждения членам выборных органов, мелкие расходы SVJ (общества владельцев жилищных объектов) и так далее. Обычно эти суммы уплачиваются на счёт SVJ в форме месячных авансов на управление домом; весной следующего года проводится переучёт этих авансовых платежей. Данные расходы, конечно же, связаны с квартирой, которая сдаётся в аренду. Поэтому речь идёт о расходах, которые можно признать с точки зрения налогов. Но есть тут и одно „но“. Владельцы квартир, которые были ранее квартиросъёмщиками кооперативных квартир, в ряде случаев сохранили членство в бывшем кооперативе. Поэтому в аванс на управление домом часто включаются и их членские взносы. В этом случае речь идёт о неналоговом расходе (личном расходе плательщика, который не связан с доходами от сдачи в аренду).

Дела процентные

Если налогоплательщик сдаёт в аренду квартиру, находящуюся в его частной собственности, и приобрёл он это жильё на средства кредита, полученного в рамках строительного накопления (stavební spoření), или же ипотечного кредита на финансирование собственных жилищных потребностей, то в этом случае он не имеет права вычитать уплаченные проценты из налогооблагаемой базы в качестве части, не облагаемой налогами согласно § 15 ZDP (строка 47 налоговой декларации). А вот в налоговые расходы, относящиеся к доходам от сдачи в аренду жилья, их включить можно. Поэтому арендодатель тут ничего не потеряет. Закон лишь следит за тем, чтобы эти расходы не были вычтены дважды. Тот же принцип действует и в отношении процентов по кредиту, из которого был финансирован перевод членских прав („покупка“ кооперативной квартиры). Но собственно „покупка“, точнее говоря, сумма за приобретение членских прав кооператива, может быть признана расходом лишь при переводе членских прав (то есть, при „продаже“ кооперативной квартиры), а именно, в качестве цены приобретения доли в рамках § 10 данного закона. Если период между приобретением и переводом превышает пять лет, то перевод освобождается от налогов.

„Отстёгивая“ на амортизацию

Хотя в случае с квартирами амортизационные отчисления делаются раз в 30 лет, арендодателю есть смысл включать эти суммы в расходы. Однако прежде всего налогоплательщик должен уяснить, можно ли в данном случае проводить отчисления, и если да, то с какой вводной цены. И то, и другое зависит от того, каким образом квартира была приобретена, или же сколько времени прошло между приобретением квартиры и началом сдачи в аренду.Если квартира была куплена в период менее пяти лет перед началом сдачи в аренду, то вводной является цена приобретения, которая повышается на сумму доказанных произведённых расходов на ремонт и техническую валоризацию, которые были произведены до дня начала сдачи в аренду. Например: пан Новак купил в 2008 году в личную собственность квартиру за 450 000 крон. Эту квартиру он в 2009 году отремонтировал (заплатив за эти работы 350 000 крон) и начал её сдавать в аренду. Поскольку он купил квартиру за год да начала сдачи в аренду, вводная цена складывается из цены покупки 450 000 крон и доказанных расходов на ремонт 350 000 крон, то есть, всего 800 000 крон. Если бы пан Новак начал сдавать квартиру в аренду уже в 2008 году, то вводной ценой была бы сумма в 450 000 крон, а ремонт был бы прямым налоговым расходом 2009 года.

Что же касается квартир, купленных в период более пяти лет перед началом сдачи в аренду, то тут вводной ценой является репродукционная стоимость приобретения, определённая согласно предписаниям оценки; эту цену нужно установить перед началом сдачи в аренду. Оценку в идеале должен проводить эксперт, хотя закон о подоходном налоге этого в буквальном смысле слова не требует. Вводная цена не может „валоризироваться“ при изменениях предписаний по оценке; совершенно напрасно было бы платить деньги за новые экспертные заключения. Допустим, супруги Кучеровы в 2002 году купили квартиру в частную собственность и в том же году начали сдавать его в аренду. Расходы они определяли, как процент с доходов. В 2009 году они впервые заявляли расходы в действительном их объёме. Они заказали себе прогноз цены квартиры к 1 января 2009 года, желая убедиться в том, можно ли с этой цены реализовать амортизационные отчисления. 2009-й для них стал первым годом амортизационных отчислений; плательщики за время пользования фиксированной суммой расходов при составлении налоговых деклараций эти отчисления не потеряют, поскольку амортизацию никогда ранее не проводили. Вводной ценой должна быть репродукционная цена приобретения на уровне 2002 года, когда они начали сдавать недвижимость в аренду. Прогноз цены квартиры образца 2009 года использовать при этом нельзя.

Кооперативную — в личную собственность

В случае перевода кооперативной квартиры в частную собственность об амортизационных отчислениях следует забыть. Начиная с 1 января 2008 года, согласно пункту ch § 27 закона о подоходном налоге, нельзя делать амортизационные отчисления с имущества, чьё бесплатное приобретение было предметом дарственного налога и было в момент приобретения от дарственного налога освобождено. Это относится и к случаям, когда произошёл бесплатный перевод кооперативной квартиры в личную собственность. В этих случаях нельзя реализовать амортизационные отчисления со сдаваемой в аренду квартиры.Налогоплательщики при этом часто возражают: квартиру они вовсе не получили в личную собственность бесплатно, поскольку перед этим купили её, как кооперативную квартиру. Однако так называемая „покупка“, с точки зрения правовых предписаний, в данном случае является платным переводом членских прав и обязанностей, а это – иная категория, нежели действительная покупка. Если этот процесс касается взносов в счёт оплаты ануитета, то он не представляет собой никакой покупной цены, как некоторые ошибочно полагают. Но если бы вы в этой квартире после её перевода в частную собственность провели техническую валоризацию, то произведённые расходы бы не были напрасными. В этом случае речь бы шла, согласно пункту 3 § 26 закона о подоходном налоге, о так называемом ином имуществе (специфическом виде материального имущества), которое можно амортизировать самостоятельно, причём аналогичным образом, как и классическое материальное имущество. Вы бы смогли включить его в 5-й амортизационный класс (то есть, в ту же группу, что и недвижимость), а на основании вводной цены могли бы реализовать амортизационные отчисления с данной технической валоризации.

Отдельные нюансы

Перечисление налоговых расходов не может быть полным. Арендодатель имеет возможность реализовать иные доказанные расходы по достижению и закреплению доходов. Речь идёт, например, о заплаченном налоге с недвижимости за квартиру или страховании квартиры. У хозяина квартиры могут быть и командировки, связанные с решением разных вопросов, связанных с арендой. В этой связи налогоплательщик, согласно § 9 ZDP, может применить фиксированный расход за транспортные услуги.А вот авансовые платежи по коммунальным услугам с арендной платой не связаны. Плата за службы по эксплуатации квартиры (тепло, вода, электричество, вывоз отходов и так далее), согласно § 686 Гражданского кодекса, не являются частью оплаты арендной платы, а потому не включаются в доходы с аренды. С другой стороны, оплата поставщикам услуг аналогично не является расходом по достижению этих доходов. Доходом согласно § 9 закона о подоходном налоге является „чистая“ арендная плата, освобождённая от этих услуг. С учётом упомянутого постановления Гражданского кодекса, а также в случае возникновения интереса со стороны финансового бюро необходимо, чтобы его размер однозначно следовал из арендного договора. Однако, если некоторые арендодатели включают цены услуг в налогооблагаемые доходы, а оплату за предоставленные услуги – в расходы, этот порядок действий налоговым органом признаётся, поскольку закон его не запрещает.