Инвестиционно-экономическую привлекательность города Карловы Вары, одного из столпов чешского гостинично-курортного имущественного потенциала, серьезно поколебал кризис.  Остается лишь уповать на славянские упорство и оборотистость владельцев местной недвижимости, стремящихся возродить многовековую славу карлсбадских вод. Ведь в нее за последние годы было вложено-забетонировано столько «постсоветских» денег!..

Вниманию знатоков недавней истории: аббревиатура КВ, вынесенная автором в заголовок, не имеет ничего общего с тем, что эти буквы многие годы говорили советскому человеку. То есть, ни Климент Ворошилов, ни названные в его честь тяжелый танк времен второй мировой, ни даже коньяк-однофамилец не имеют к нашей истории никакого отношения. Но от этого предмет исследования нисколько весомость не утрачивает, поскольку  курортно-инвестиционный бренд Карловы Вары (именно так расшифровывается сокращение) в русскоговорящем мире давно утвердился не менее прочно, чем имидж героя гражданской войны, первого советского маршала, овеянного легендами и анекдотами, а также производных от его имени. Мы говорим Карловы Вары – а подразумеваем мощную колонию наших земляков, всерьез и надолго „окопавшихся“ в этом живописном уголке Западной Чехии.

От подагры и ипохондрии

Говорят, что появление будущего „русского города в Богемии“ — на совести местного вездесущего средневекового топ-менеджера, государя Карла IV. Однажды, в перерыве между основанием университета и строительством собора святого Вита, в 1350 году он якобы решил расслабиться на охоте. И — наткнулся на ценнейший бальнеологический ресурс, западночешские лечебные воды. Понимая грядущее значение курортного „клондайка“ для бюджета страны и процветания населения, Карл распорядился основать здесь крепость. Ввиду чрезвычайной прозорливости монарха можно было бы даже смело предположить, что он предвидел, как по прошествии менее, чем семи веков сюда потекут не только денежки прижимистых немецких бюргеров, но и деньжищи щедрых российских бизнесменов, и именно это вливание придаст городу (названному в честь первого погружения бренной плоти Карла в целительный кипяток местных источников) его сегодняшний шик-блеск-лоск. Но доподлинное подтверждение тому в анналах не найдено.

За последующие почти 660 лет старательные и усидчивые чехи не только напридумывали кучу легенд о целебной воде, но и понастроили здесь лечебниц, отелей и ресторанов. Карловы Вары стали центром курортного ареала, раскинувшегося среди Доупских гор. Город этот находится в Судетской области, которая до 1945 года была плотно заселена немцами. Отсюда и второе городское название — Карлсбад, и типичная немецкая архитектура. Перечень побывавших здесь знаменитостей  велик: Шиллер и Кафка, Бах и Шопен, Маркс и Бисмарк, цари, короли, императоры… В отеле «Пупп» останавливался Бетховен. На этой же улице обитал Гете, приезжавший сюда 13 раз и полюбивший здешние  места настолько, что признался: «Знаю лишь три места на земле, где я хотел бы жить в старости: мой родной Веймар, Рим и Карловы Вары».

Выйти на мировой уровень

После чешской „бархатной“ революции 1989 года наступило время бурной предпринимательской активности, начался активный приток в КВ местных и иностранных инвестиций. Десятки санаториев и гостиниц в результате реконструкции вышли на уровень мировых стандартов. Курортный город с богатой историей помолодел-похорошел и с надеждой смотрел в будущее. Недвижимость, понастроенная за многие столетия, должна была работать, принося в карманы владельцев, города, края и страны немалую прибыль. Развивая курорт, чехи долго просчитывали, что выгоднее: продавать лечебную карловарскую соль на вывоз или «заманивать» туристов. Победило второе. КВ всегда образцово заботились об удобстве перевозки гостей: горные объекты были соединены с долиной реки сетью канатных дорог. Их строительство относится к периоду наибольшего расцвета КВ. Или вот еще деталь. Сотни лет местные жители камень за камнем укрепляли в горах сооружения для схода дождевой воды. Сегодня туристам видна работа предков-устроителей: дождь прошел – а в КВ сухо!

Богемия по-русски

Именно в 90-х годах прошлого века за Карловыми Варами начало закрепляться прозвище „русского города“. Курорт был хорошо известен постсоветским гражданам еще с социалистических времен. Когда открылись границы, наши соотечественники, поднявшись на первых сумасшедших деньгах „дикого капитализма“, ринулись в знакомую славянскую Чехию — скупать здешние недвижимость, магазины, отели, рестораны… КВ были в „списке на российскую приватизацию“ едва ли не первыми, наряду с Прагой. Наши люди действовали согласно народной мудрости: здоровье не купишь, но можно поселиться поближе к лечебным источникам. Раньше они покупали жилье в КВ, чтобы регулярно ездить на курорт и не беспокоиться о гостинице. А вот о сегодняшнем инвесторе эксперты иного мнения: человек со средним капиталом, он часто планирует для себя новое место жительства. На будущее, впрок, на всякий случай.

В результате русскоязычного наплыва цены на апартаменты в исторических кварталах КВ почти сравнялись с пражскими. Самыми дорогими стали объекты недвижимости на улицах Садовая и Петра Великого, где расположено консульство России, а по соседству — православный храм святых Петра и Павла.

Сами чехи, немного обалдевшие от наплыва с Востока, считают, что в Карловых Варах 90% обитателей — русскоязычные. Одни «наши» здесь —  туристы, другие – хозяева недвижимости. Однако, по некоторым данным, например, натуральных россиян в КВ живет не более 2 тысяч. Несмотря на то, что многим не нравится их присутствие, очевидно, что без миллиардных инвестиций из стран бывшего СССР большинство карловарских фасадов не сверкало бы сегодня новизной, а чешские фирмы сидели бы без заказов.

Этого не отрицают и сами чехи. Деньги россиян в изобилии вложены в реставрацию изрядно обветшавшего за годы социализма курорта, строительство современных зданий, туристический бизнес. Однако ворчливые чехи выражают и некоторое недовольство. Например, один из депутатов карловарского муниципалитета недавно заявил: «Практически весь центр курорта принадлежит выходцам из бывшего СССР. В начале 90-х Варами сильно интересовались инвесторы из Западной Европы, но, увидев, какими средствами располагают русские, они просто не рискнули выйти на наш рынок». Думается, чехи несколько преувеличивают: среди покупателей были и есть граждане не только России, но и Израиля, Италии, Англии и других стран. Однако конкурировать с людьми из бывшего СССР было действительно трудно: таких шальных денег не было ни у кого.

Золотой век КВ

Еще совсем недавно „построиться“ в Карловых Варах было для постсоветского зажиточного человека не только престижно, но и выгодно. Цены на недвижимость в Чехии неуклонно росли темпами вполне себе восточноевропейскими – до 10-15% в год. Сдав приобретенный особняк в аренду, можно было получить среднюю норму прибыли на вложенный капитал из расчета 20-30% в год. Это было вызвано многими факторами, но прежде всего, конечно, вступлением Чехии в ЕС в 2004-м и присоединением ее к Шенгенскому соглашению в 2007-м. „Квадрат“ земельного участка в любимых россиянами Карловых Варах уходил за €1200, а вилла на участке в 15 соток обходилась покупателю до $6000 за жилой квадратный метр. В КВ вскоре совсем не осталось недвижимости в центре: почти каждый дом был переоборудован под отель или пансион. Вновь прибывающие желающие вынуждены были довольствоваться покупкой коттеджей на окраине.

Кто не успел, тот опоздал. Счастлив тот, кто успел вскочить в карловарский „поезд“ на волне активной скупки недвижимости, еще в середине 90-х, когда, например, приличную гостиницу можно было купить и за $100 000. В то время многие российские компании обзавелись здесь недвижимостью, однако объявлять об этом во всеуслышание не спешат. Ведь в основном-то купили по случаю, даже не бизнеса ради, а токмо во имя престижа. Инвестиции в чешскую недвижимость всегда имели, прежде всего, большую психологическую гарантию. Успокаивали нервную систему не хуже, чем местная вода лечила недуги.

Конец старых добрых времен

И тут, посреди всего этого великолепного праздника жизни, грянул пресловутый экономический кризис. Уже с конца 2008 года местные отели почувствовали некоторое падение интереса к ним со стороны гостей курорта и обычных туристов. Падение неуклонно нарастало. Чехи забеспокоились: национальный бренд закачался на финансовом ветру. Недавно чешский журнал Ekonom опубликовал на эту тему большую статью, перечисляющую современные карловарские беды. Ситуация действительно нехорошая. У некоторых владельцев 3-звездочных гостиниц в центре города количество гостей снизилось на 40%. Но проблема — не только в падении числа жильцов, но и в начавшемся соревновании по демпингу: номер, который ранее сдавали на ночь за €50-€60, теперь приходилось предлагать за €35- €40. В КВ разразилась настоящая ценовая война: все начали удешевлять, даже самые дорогие отели. А что делать? Клиент нынче пошел малоимущий да экономный, вот и приходится подстраиваться. Доказательством может служить факт, что за пару дней до знаменитого июльского Карловарского кинофестиваля в КВ без проблем можно было найти свободный номер. Раньше это было просто невозможно. Секрет проблемы прост: поток зарубежных гостей серьезно уменьшился.

Без балнеологии — пиши пропало

По мнению Вилиама Сивэка, хозяина крупнейшей чешской гостинично-гастрономической компании EuroAgentur Hotels & Travel, которая в Карловых Варах арендует 5 отелей (4-звездочный Derby и 3-звездочные Jessenius, Esplanade I, Esplanade II и Mozart), кризис сегодня больнее всего бьет именно по отелям средней категории, особенно если они не входят в большие компании и не имеют собственных бальнеологических кабинетов. Из пяти его отелей такой услугой может похвастаться лишь Jessenius.

А вот Павел Чаславский, председатель правления фирмы Caluma, владеющей большим количеством карловарской аппетитной недвижимости (теми же отелями Jessenius, Esplanade I, Esplanade II, а также Elefant и Labužník), более оптимистичен. Он утверждает, что пока о кризисе говорить нельзя — не были испробованы все возможности компенсации падения спроса. «Это – лишь проблема менеджмента. Раз есть проблемы с иностранцами, надо нацелиться на чешскую клиентуру, вести переговоры с местными страховыми медицинскими компаниями. В „мертвый сезон“ чехи могут, по крайней мере, покрыть текущие расходы,» рекомендует отелевладелец.

Чехи в Карловы Вары ездят лечиться по минимуму. Этот город для них – слишком дорогой. С 1996 года доля местной клиентуры снизилась с 33% до 11%. Количество же иностранных посетителей (главным образом – россиян) в последнее время стремительно росло. Когда же после кризиса поток пациентов из бывшего СССР оскудел, КВ стало всерьез лихорадить.

Тишина на взлетно-посадочной

В аэропорту Олшова Врата, расположенном юго-восточнее от КВ, недавно открыли суперсовременный зал регистрации и контроля. Его строительство и иные инвестиции в аэропорт „поглотили“ 300 миллионов крон. Аэропорт обеспечивает прежде всего регулярное авиасообщение с Шереметьево и Пулково. Сейчас убыль туристов постепенно дает о себе знать и здесь. Закономерно встает вопрос о прямой зависимости западночешской курортной столицы от хозяйственной ситуации в России, на Украине и в Казахстане. Посещаемость КВ причудливо кореллирует с мировыми ценами на нефть, природный газ, уголь и сталь. Прошлогоднее падение цен на сырьевые продукты и ослабление рубля аукнулись пустыми номерами карловарских отелей: ведь раньше богатые восточноевропейские концерны типа „Газпрома“ часто оплачивали или дотировали отдых своих работников на здешних курортах.

Кризис коснулся не только отелей, но и других объектов недвижимости в КВ. На продажу выставлены примерно 300 роскошных квартир ценой от 70 до 110 тысяч крон за квадратный метр. Они однозначно делались „под русскую клиентуру“. В них инвестировано около 1,5 миллиарда крон. Однако богатые русские покупатели уже инвестировали деньги в Западной Европе, а у новых российских заказчиков денег, видимо, пока нет. Что с элитным жильем будет, никто не знает. Не до жиру. Даже 1-комнатная квартира в панельном доме, которая еще в прошлом году в Варах улетала за 1,3 миллиона, сейчас еле-еле продается за 900 тысяч.

Пятизвездочные титаны

А как чувствуют себя в кризис “русские” отельеры, которым некоторые несознательные карловарские гиды приписывают владение 70% карловарской недвижимости?  Эти речи, кстати, недалеки от истины: например, из 69 центральных отелей и вилл города „нашим людям“ принадлежит не менее 40 объектов. Так что явным преувеличением информацию гидов не назовешь. По мнению же чешских экспертов, инвесторы с российскими и постсоветскими корнями владеют примерно половиной отелей в КВ. Если считать по количеству „койко-мест“, то силы чешских и иностранных отелевладельцев примерно равны; однако чужеземцы доминируют в категории 4-5 звезд. Стандарт же чешского капитала – 3 скромных звезды.

Россияне, как и подобает представителям великой нации, о проблемах за рубежом предпочитают гордо умалчивать. И работать над их решительным искоренением. Впрочем, если следовать логике господина Вилиама Сивэка, то российскому капиталу, которому принадлежат в основном менее проблемные 4- и 5-звездочные объекты, беспокоиться особенно нечего. Например, таким, как отель Carlsbad Plaza. Хотя владеет им австрийский хозяин – компания Raiffeisen-Leasing Real Estate, но пользователем отеля является фирма Eden Group, гендиректор которой — Яков Френкель, россиянин по происхождению.

Не проявляют слишком уж явных признаков экономического беспокойства и другие русскоязычные собственники карловарской недвижимости: бывший кинооператор „Мосфильма“ Борис Кочеров, владелец роскошной виллы Livia и еще 8 объектов Bristol Group, предприниматель Александр Ребенок, хозяин 6 отелей под брендом Imperial Karlovy Vary, или – уж тем более — могущественный олигарх Владимир Евтушенков, мажоритарный акционер огромного холдинга AFK Sistema. Принадлежащее ему крупнейшее российское турагентство Intourist в 2005 году построило в квартале класса люкс Westend роскошный Отель Savoy — гостиницу на 128 мест и бальнеологический центр Spa Afrodite.

В том же „квартале для избранных“ стоит и 5-звездочная вилла Ahlan. По документам она принадлежит Айдару Аскаровичу Байжуманову из солнечного Казахстана. Местные жители, однако, полагают, что действительным хозяином ее является президент той же страны Нурсултан Назарбаев, который здесь в минувших годах не раз проводил отпуск. Таким титанам и кризис, и море – по колено.

Застолбить дорогущий сегмент

Пройдя несколько десятков метров по Садовой улице, мы найдем 4-звездочный отель Ulrika, принадлежащий администрации президента Татарстана; рядом — 4-звездочный „Московский двор“, которым (посредством чешской фирмы Kurort) владеет московская мэрия. Напротив Грандотеля Pupp, на улице Мариансколазеньска стоит дворец Quisisana, созданный в стиле модерн (1888). Он также имеет отношение к руководству Москвы. Некоторое время тому назад обветшавший объект купила компания, на 100% принадлежащая гигантской строительной фирме Inteko Елены Батуриной, богатейшей россиянки и жены мэра российской столицы Юрия Лужкова. Был запланирован объем инвестиций в пределах $10 млн. Сейчас во дворце, сокрытом за лесами и синим полиэтиленом, строятся 5-звездочные апартаменты, что еще более увеличит перевес русского капитала в самом дорогом сегменте карловарского отельного рынка. Миллиардерша Батурина (с помощью ли своего всемогущего супруга или без оной) также пока держит удар кризиса. Патриоты Карловых Вар молятся за то, чтобы российской богачке и ее землякам сопутствовала удача. И чтобы часть этой удачи в виде золотого дождя оседала на крышах местой недвижимости.

Чешские „бастионы“

Чехи с горечью констатируют, что среди самых дорогих отелей КВ, пожалуй, лишь один Pupp (пока еще) не находится в российских руках. Акции компании сейчас принадлежат старинному швейцарскому частному банку M. M. Warburg.

Обитатели Богемии, впрочем, как обычно, прибедняются. Деньги у их крупных компаний, конечно, водятся. Например, такие 4-звездочные отели, как знаменитый Thermal, Aura Palace, Embassy, Hyalit, Prezident, Promenáda, Richmond, Romance Puškin,  Růže, Salvator или Smetana – Vyšehrad, по-прежнему находятся в чешских руках. Но инвестиционный жар даже самые богатые из них любят загребать чужими (в основном – российскими) руками. Экономика их должна быть экономной, и все тут. Об этом свидетельствует скромное обаяние местной топ-буржуазии в виде, скажем, компании Sokolovská uhelná (производителя бурого угля и генерального партнера карловарской хокейной команды, играющей в высшей лиге Чехии) или же крупнейшей государственной энергетической фирмы ČEZ. Эти гиганты ворочают многими миллиардами, но „позволили себе“ владеть в Карловых Варах лишь 3-звездочными отелями Romania и Palatin.

Еще не вечер

Если сбудутся мрачные прогнозы экономистов и количество постояльцев в Карловых Варах в этом году действительно снизится с прошлогодних 111,5 до 90 тысяч, это будет означать удар. Но, надеюсь, не смертельный. Судя по цифрам, произойдет возврат на уровень рубежа 2006-07 годов. Нужно будет снова много трудиться и инвестировать, чтобы реактивировать несколько потускневший бренд. Нормальная экономическая практика: никогда не нужно почивать на лаврах, надеясь, что машина, которую ты однажды смазал и заправил, будет стучать мотором без каждодневной заботы о ее тактико-техническом здоровье. Тем более, что не все так мрачно: Чехия и сегодня остается экономически и политически довольно стабильной страной с весьма невысокими инвестиционными рисками, развитой банковской инфраструктурой и непосредственной близостью к западноевропейским странам.

Средняя доходность на вложенный капитал в Чехии выше, чем в развитых странах, а экономический и политический риски гораздо ниже, чем в государствах СНГ. На рынке недвижимости стран Восточной Европы это государство по-прежнему занимает достаточно солидное место. Пусть инвестиционный бум прежних лет в последнее время несколько поутих; тем не менее, в отличие от тех же Словакии и Польши, Чешская Республика – одна из самых привлекательных для вложений постсоветских денег стран Европы. Целебная вода, найденная  Карлом IV, по-прежнему бьет из своих источников, а люди, увы, еще долго будут стремиться припасть к ним и почувствовать облегчение. В области тела. Ну, и кошелька тоже.

Пустые дома класса люкс
Кризис коснулся не только отелей, но и других объектов недвижимости в КВ. На продажу выставлены примерно 300 роскошных квартир ценой от 70 до 110 тысяч крон за квадратный метр. Они однозначно делались „под русскую клиентуру“. В них инвестировано около 1,5 миллиарда крон. Однако богатые русские покупатели уже инвестировали деньги в Западной Европе, а у новых российских заказчиков денег, видимо, пока нет. Что с элитным жильем будет, никто не знает. Не до жиру. Даже 1-комнатная квартира в панельном доме, которая еще в прошлом году в Варах улетала за 1,3 миллиона, сейчас еле-еле продается за 900 тысяч.

Чем владеют и „рулят“ земляки
Наши люди в центре Карловых Вар

2008: Кто заселял курорты КВ
Гости отелей — с курсом лечения…

… и без оного

1996-2009: Количество карловарских постояльцев