Иван Орлов

Взгляды банкиров все чаще обращаются к рынку недвижимости. Этому есть объяснение: процентные ставки облигаций продолжительное время находятся на экстримально низком уровне, межбанковские процентные ставки также держатся в аналогичном положении, поэтому банки активно ищут максимально выгодное размещение своей ликвидности. Рынок недвижимости представляется им достаточно привлекательным, учитывая разумную степень рисков и относительно неплохую прибыль.
Чем дальше рынок недвижимости захватывает сферу интересов банкиров стран с развитой экономикой, тем ощутимее этот интерес чувствуют на себе чешские риэлторы. Эту тенденцию озвучивает в своих аналитических прогнозах международная сеть аудиторско-консалтинговых фирм KPMG, которые были составлены на основании данных от крупных банков из 21 страны Европы. Более того, прогнозы позапрошлого года показали, что наметившаяся тогда тенденция за истекшее время приобрела статус устойчивого тренда. Определенным рубиконом стал 2014 год, когда процесс стагнации остановился и рынок начал оживать.
Одним из ключевых показателей для банков является коэффициент процентной маржи, который на рынке недвижимости в странах с развитой и устойчивой экономикой имеет положительную тенденцию. В чешских девелоперских проектах маржа составляет около 2,5 процента, причем любопытен и тот факт, что приблизительно такой же показатель демонстрируют и трансакции с уже построенной недвижимостью.

Процентная маржа в странах Европы
(промышленные объекты)

Прибалтийские страны – *4,7 – 5,7%
** 4- 5,5%

Хорватия — *6-7,5%
** 5-6,3%

Чехия — * 2,5 – 3%
**2,4-2,7%

Германия * 2 – 2,5%
**1,5-2%

Греция * 3,6 – 4,8%
**3,5-4,7%

*новые девелоперские проекты
**существующие инвестиционные проекты

Здесь надо отметить добрым словом состояние чешского банковского сектора. По исследованиям той же KPMG, 98 процентов заявок на кредитование банками удовлетворяются без проблем. Более высоким показателем может похвастаться Швеция, а вот у соседней Словакии он дотягивает лишь до 73.
Основополагающим фактором при финансировании проекта для банка является его целевая направленность, причем в разных странах наблюдаются свои особенности. Скажем, сейчас в Великобритании девелоперские проекты у банков пользуются наименьшей популярностью; в Чехии же ситуация обратная. «Трансакции с уже существующими постройками, безусловно, банки финансируют с гораздо большим желанием, но, если посмотреть на данные последних лет, то в Чехии девелоперские проекты явно показывают хорошую динамику, – рассказывает Павел Климент, ведущий специалист KPMG в области строительства и недвижимости. – На местном рынке сегмент готовых строений ограничен, его естественный прирост имеет обоснованные причины, а значит, у этой области в будущем хорошие перспективы.»

Интересна ещё одна особенность чешского рынка недвижимости: строительство отелей. Ещё недавно девелоперы и риэлторы с опаской смотрели на эту область инвестиционных вложений. Пугала их большая конкуренция и нестабильность туристической отрасли в целом. Оптимистичная статистика последних лет продемонстрировала большой потенциал туризма как такового, на фоне чего буквально за последние полгода состоялись несколько крупных трансакций с участием значимых зарубежных игроков. Безусловно, нельзя говорить о кардинальном изменении вектора на рынке коммерческой недвижимости в Чехии, но отраден факт прохождения пика «ледникового периода» в диалоге банкиров и девелоперов. «Разморозка» пошла и в других направлениях строительства, таких, как промышленные объекты, офисные центры и жилые комплексы.

Финансирование отелей
(постройка новых отелей: процентная маржа)
Чехия 2,7 – 3,1%
Греция 3,7 – 5%
Кипр 4,2 – 5 %
Хорватия 6,4 – 7,5%

Как показывает практика, чешские банки охотно проводят операции по клубному и синдицированному финансированию. Местным девелоперам это дает возможность смело идти на осуществление масштабных проектов, а банкирам – разделить риски от крупных сделок.
Все вышесказанное относится к кредитованию проектов не только в кронах, но и в евро. Несмотря на то, что Чехия пока не находится в еврозоне, большинство банков на её территории являются дочерними филиалами крупных финансовых институтов Европы, а значит, предоставление кредита в евро не является проблемой. На руку играет и стабильность кроны, курс которой, благодаря интервенции Чешского национального банка, в долгосрочной перспективе будет устойчивым по отношению к евро.

Клубное и синдицированное финансирование
(общая тенденция региональных банков)
Австрия – 100%
Чехия – 90%
Польша – 80%
Словакия – 80%

В статье использованы материалы фирмы KPMG www.kpmg.cz